Tokenizacja aktywów rzeczywistych przestała być laboratoryjnym eksperymentem. Dla rynków kapitałowych — i dla prawa — to dopiero początek.
Niedzielne popołudnie. Kawa, kanapa, laptop. Algorytm przeszukuje oferty z kilku kontynentów i podsuwa trzy propozycje idealnie dopasowane do profilu ryzyka oraz oczekiwanej stopy zwrotu: kilka procent mieszkania na albańskim wybrzeżu, część dubajskiego biurowca, fragment aparthotelu w Rio de Janeiro. Nie kupujemy całych nieruchomości — nabywamy ich części w cyfrowej, tokenizowanej postaci. Kilka tysięcy euro na inwestycję w Albanii, nieco więcej na pozostałe dwie lokalizacje. Żadnych żmudnych negocjacji. Cena wynika z arkusza zleceń na platformie. Smart contract w ułamku sekundy nalicza i rozlicza stosowne podatki oraz opłaty. Gdy kilka dni później potrzebujemy płynności, sprzedajemy tokeny inwestycji w Dubaju jednym kliknięciem. Środki lądują na koncie niemal natychmiast.
Dla każdego, kto kupował nieruchomość tradycyjną drogą — z notariuszem, wpisem do księgi wieczystej i tygodniami formalności — taki scenariusz brzmi jak z zupełnie innego świata. Do tej wizji wciąż sporo nam brakuje, ale kierunek, w którym zmierzają globalne rynki finansowe, wydaje się już przesądzony.
W grudniu 2025 roku Larry Fink, prezes BlackRock, i Rob Goldstein, dyrektor operacyjny firmy, opublikowali w „The Economist" esej, który od razu wszedł do branżowego kanonu. Stwierdzili w nim, że tokenizacja jest dziś mniej więcej tam, gdzie internet znajdował się w 1996 roku — w czasach, gdy Amazon sprzedawał książki za niecałe 16 milionów dolarów rocznie, a trzy spośród dzisiejszych gigantów „Magnificent Seven" jeszcze nie istniały.
Najlepszym dowodem, że tokenizacja wyszła z fazy laboratoryjnych eksperymentów, jest fundusz BUIDL od BlackRock, uruchomiony w marcu 2024 roku. To tokenizowany fundusz rynku pieniężnego, inwestujący w krótkoterminowe amerykańskie bony skarbowe i instrumenty repo. W ciągu dwóch lat zgromadził około 2,5 miliarda dolarów aktywów, stając się jednym z największych tego typu funduszy na świecie. Cała kategoria tokenizowanych obligacji skarbowych USA przekroczyła w lutym 2026 roku 10 miliardów dolarów i nadal rosła w szybkim tempie.
BUIDL nie jest jednak tokenem, który zwykły inwestor detaliczny kupi na giełdzie jak bitcoina. Działa w pełni regulowanym środowisku — z procedurami KYC, whitelistingiem adresów i audytem — i jest skierowany do inwestorów instytucjonalnych. To klasyczny instrument finansowy tradycyjnych rynków, tyle że rozliczany i rejestrowany na blockchainie. Od 2025 roku bywa akceptowany jako zabezpieczenie (collateral) na wybranych platformach handlu instytucjonalnego.
Równolegle rośnie rynek tokenizowanego kredytu prywatnego. Według RWA.xyz łączna wartość udzielonych i wciąż aktywnych pożyczek w tym segmencie przekroczyła pod koniec 2025 roku 18 miliardów dolarów (sama wartość tokenów w obiegu jest niższa — rzędu kilku miliardów). Platformy takie jak Maple czy Centrifuge emitują tokeny reprezentujące udziały w portfelach kredytowych, oferując rentowność zwykle w przedziale 8–12% rocznie — w zależności od profilu ryzyka.
Osobnym, dojrzałym przykładem jest tokenizacja złota. PAX Gold (PAXG) firmy Paxos działa od września 2019 roku. Każdy token odpowiada dokładnie jednej uncji fizycznego złota przechowywanego w londyńskich skarbcach LBMA — z pełnym audytem i możliwością wymiany na kruszec. Rynek tokenizowanego złota jako całość przekroczył w 2026 roku 5 miliardów dolarów wartości. Model „fizyczne aktywo + cyfrowy zapis" działa w warunkach rynkowych od ponad sześciu lat i generuje kwartalne obroty liczone w miliardach dolarów.
Nawet instytucje i osoby, które najostrzej krytykowały bitcoina jako klasę aktywów, od lat dostrzegają wartość technologii blockchain. Jamie Dimon, prezes JPMorgan Chase, w 2017 roku nazwał bitcoina oszustwem, ale bank równolegle rozwijał własne projekty blockchainowe. Dziś instytucja, którą kieruje, rozwija pod marką Kinexys (wcześniej Onyx) jedną z największych instytucjonalnych platform opartych o blockchain na świecie. Od uruchomienia w 2020 roku przetworzyła ona transakcje o łącznej wartości przekraczającej 3 biliony dolarów, przy dziennych obrotach przekraczających 5 miliardów dolarów.
Globalnie łączna wartość tokenizowanych aktywów rzeczywistych — z wyłączeniem stablecoinów — według RWA.xyz przekroczyła w połowie 2026 roku 30 miliardów dolarów, ponad pięciokrotnie więcej niż na początku 2025 roku. McKinsey w scenariuszu bazowym prognozuje 2 biliony dolarów do 2030 roku, a Standard Chartered idzie znacznie dalej — 30 bilionów dolarów do 2034 roku.
Pytanie nie brzmi już „czy", lecz „kiedy" — i jakie aktywa będziemy tokenizować.
Najtrudniejszą klasą aktywów dla tokenizacji pozostają nieruchomości. Ich własność jest zakorzeniona w państwowych rejestrach gruntów i księgach wieczystych, które mają pierwszeństwo przed jakimkolwiek zapisem na blockchainie. Dopóki oba systemy nie są zintegrowane, token może reprezentować co najwyżej udział w spółce lub funduszu posiadającym nieruchomość — nie zaś sam tytuł prawny do niej.
Dubaj postanowił przetestować tę logikę. W maju 2025 roku Dubai Land Department (DLD) we współpracy z regulatorem VARA uruchomił pilotażowy projekt tokenizacji nieruchomości. Tokeny tytułów własności emituje licencjonowany przez VARA partner infrastrukturalny Ctrl Alt i zapisuje je w sieci XRP Ledger (z usługą Ripple Custody), a platformą dystrybucji dla inwestorów jest Prypco Mint. W lutym 2026 roku projekt wszedł w drugą fazę: te same — około 7,8 miliona — tokeny, powiązane z dziesięcioma nieruchomościami o łącznej wartości około 5 milionów dolarów (18,5 mln dirhamów), dopuszczono do obrotu na regulowanym rynku wtórnym.
Najważniejsze jest tu bezpośrednie powiązanie tokenów z wpisami w państwowym rejestrze gruntów DLD: każda transakcja na blockchainie synchronizuje się z oficjalnym rejestrem. W zamyśle projektu token ma odwzorowywać ułamkowy tytuł własności — krok, który w większości jurysdykcji wciąż pozostaje niemożliwy lub wymagałby fundamentalnych zmian legislacyjnych. Projekt działa jednak w piaskownicy regulacyjnej (sandbox), obejmuje na razie dziesięć nieruchomości i początkowo był dostępny wyłącznie dla posiadaczy emirackiego dokumentu tożsamości. Pełna dokumentacja prawna struktury nie jest w całości jawna.
To najambitniejszy na świecie eksperyment integracji państwowego rejestru z blockchainem, ale wciąż tylko pilotaż — pierwszy krok mapy drogowej DLD, która zakłada tokenizację około 7% rynku nieruchomości Dubaju (równowartość blisko 16 miliardów dolarów) do 2033 roku. Pokazuje jednak kierunek: bez głębokiej integracji tradycyjnych rejestrów państwowych z infrastrukturą blockchain „prawdziwa" tokenizacja nieruchomości, w której token staje się funkcjonalnym odpowiednikiem tytułu własności, pozostanie konstrukcją niepełną.
Wizja z początku tego artykułu — gdzie przy popołudniowej kawie inwestujemy w tokenizowane nieruchomości na kilku kontynentach — wciąż jest odległa. Zastąpienie notariuszy i ksiąg wieczystych nie nastąpi z dnia na dzień. Ale to, co już działa — od BUIDL i PAXG po Kinexys — nie jest już projektem na przyszłość. To pierwsze, konkretne wdrożenia nowej infrastruktury finansowej, z których korzystają największe instytucje świata. Pytanie nie brzmi już, czy ten kierunek się utrzyma, lecz jak szybko i w jakich ramach prawnych będzie się rozwijał.
Jakub Krzystanek
Doradca strategiczny ds. kryptoaktywów · Kancelaria KPP
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej. W sprawach indywidualnych zalecamy konsultację z radcą prawnym lub innym właściwym doradcą. Autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte na podstawie niniejszego tekstu. Dane pochodzą z publicznie dostępnych źródeł i mogą wymagać weryfikacji na dzień publikacji.
Esej Larry'ego Finka i Roba Goldsteina w „The Economist" (grudzień 2025), dane rynkowe RWA.xyz dotyczące tokenizowanych obligacji skarbowych USA, kredytu prywatnego i złota, materiały BlackRock i Securitize na temat funduszu BUIDL, dokumentacja Paxos dla PAX Gold (PAXG), komunikaty platformy Kinexys (dawniej Onyx) JPMorgan Chase, prognozy McKinsey oraz Standard Chartered dotyczące skali rynku tokenizacji, a także komunikaty Ctrl Alt i Dubai Land Department (DLD) oraz relacje branżowe (m.in. CoinDesk) dotyczące pilotażu tokenizacji nieruchomości w Dubaju.